מהו נסח טאבו?

 

אם אתם חושבים לקנות נכס נדל"ן, אתם בוודאי נתקלתם במונח 'טאבו'. אולי שיחקתם עם הילדים שלכם במשחק קופסא בעל שם דומה, או ששיחקתם בו בעצמכם, אבל אין קשר בין המשחק הפופולרי לבין המונח מעולם עסקי המקרקעין.

בטקסט שלפניכם ננסה להסביר מה זה בעצם טאבו ומהו נסח טאבו, כיצד ניתן להוציא את הנסח הזה, מה החשיבות שלו ומתי כדאי להשיג את נסח הטאבו של הנכס שאתם רוצים לרכוש.

מהו נסח טאבו?

קודם כל – טאבו. המשמעות של המונח הזה בעולם הנדל"ן היא פשוט הלשכה לרישום המקרקעין בישראל. שימו לב שטאבו ונסח טאבו הם לא אותו דבר, גם אם אנשים נוטים לבלבל ביניהם לעיתים קרובות.

כשאנחנו מדברים על 'נסח טאבו', אנחנו מדברים על כל הפרטים הרשומים על נכס מסוים בלשכת רישום המקרקעין. אפשר לדמות את נסח הטאבו לתעודת הזהות שלכם, רק שנסח הטאבו מכיל מידע קנייני על הנכס.

מה כתוב בנסח הטאבו?

בנסח הטאבו תוכלו למצוא מגוון רחב של מידע. החל ממידע בסיסי אך מהותי על הנכס, למשל מה השטח של הנכס, מה המיקום שלו (גם כתובת טכנית וגם מיקום פיזי כמו קומה או היקף הקרקע הצמודה אליו), מי הם הבעלים החוקיים של הנכס ועוד.

עוד מידע שניתן למצוא בנסח הטאבו הוא הערות שונות, אם הן קיימות. המטרה שלהן היא להציג את הזכויות של כל מיני גורמים על הנכס. דוגמא להערות כאלה ניתן לראות בשעבודים ועיקולים (למשל אם הבעלים של הנכס שיעבד אותו לבנק תמורת הלוואה) או בהערות אזהרה. סוג נוסף של הערות הוא חריגות בנייה.

כיצד מוציאים נסח טאבו?

כדי להוציא נסח טאבו, אתם לא צריכים להוכיח שיש לכם איזשהי זיקה לנכס או אפילו להיות באותה העיר כמו הנכס. כל מה שאתם צריכים כדי להוציא נסח טאבו הוא חיבור לאינטרנט, מספר הגוש של הנכס ומספר החלקה. את מספר הנכס ומספר החלקה ניתן למצוא בחשבון הארנונה, או באינטרנט.

לפי חוק חופש המידע, במדינת ישראל הרישום ברישומי המקרקעין חייב להיות פתוח לעיון של כל הציבור. הודות לחוק הזה, כל מי שמעוניין להוציא נסח טאבו יכול לעשות זאת, ללא צורך האיש מקצוע (למשל עורך דין) וללא צורך להציג קשר מכל סוג לנכס.

הוצאת נסח הטאבו מותנת בתשלום אגרה בתעריפים משתנים לפי הצורך לפיו מוצא נוסח הטאבו. את נסח הטאבו ניתן להוציא בכל אחד מהסניפים של לשכות המקרקעין בישראל, ללא קשר למיקום הפיזי של הנכס עליו מבוצע הבירור. דרך נוספת להוציא נסח טאבו כיום באמצעות האינטרנט.

אפשר להוציא נסח טאבו לכל נכס?

אי אפשר להוציא נסח טאבו לכל נכס, ויש לכך מספר סיבות אפשריות.

סיבה אחת לכך שאי אפשר להוציא נסח טאבו לנכס מסוים היא שמדובר בנכס חדש, וחברת הבנייה עדיין עוסקת בהשלמת הבניין, ולא הספיקה לסיים את הליך הרישום של הבית המשותף.

סיבה אחרת לכך שאי אפשר למצוא נסח טאבו לנכס מסוים היא שעדיין לא הסתיימה חלוקת המגרש לחלקות נפרדות. בשפה המקצועית השלה הזה נקרא שלב הפרצלציה.

סיבה נוספת לכך שאי אפשר למצוא נסח טאבו לנכס מסוים היא שהעסקה עדיין לא נרשמה בפנקס הרשומות של רשות המקרקעין.

עוד סיבה לכך שאי אפשר למצוא נסח טאבו לנכס מסוים היא שהוא פשוט לא קיים. ישנם נכסים מסוימים בישראל שהם פשוט לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין. הנכסים הללו יכולים להיות רשומים במאגרי מידע אחרים של הרשויות השונות. למשל, תוכלו לחפש מידע על הנכס גם אצל רשות מקרקעי ישראל במקרים שלא תמצאו מידע על הנכס תחת הכותרת "תת חלקה" בנסח הטאבו.

מהי חשיבותו של נסח הטאבו?

כמו שאמרנו, נסח טאבו הוא מעין 'תעודת זהות' של כל נכס נדל"ן. נסח הטאבו מציג את כלל הפרטים הידועים למדינת ישראל לגבי הנכס, ומתוך הפרטים הללו ניתן ליצור תמונה לגבי שוויו של הנכס.

החשיבות של נסח הטאבו מגיעה לידי ביטוי כשיש צורך או רצון בהעברת הזכויות על נכס המקרקעין, דהיינו כשאדם מעוניין לרכוש נכס נדל"ן או למכור נכס נדל"ן.

מה לא כתוב בנסח הטאבו

נסח טאבו יכול להיות מפורט ולתת לכם הרבה מידע על הנכס שאתם מתכננים לקנות, אבל ישנם דברים שלא כתובים בנסח הטאבו וכן יכולים להיות משמעותיים עבור עסקת הנדל"ן שלכם.

ערכנו עבורכם רשימה של שלושה דברים שלא תמצאו בנסח הטאבו, שחלקם אולי יראו מעט מובנים מאליהם עבורכם – אבל עדיין חשוב מאוד לבדוק אותם

1. האם יש שוכרים בדירה – פרט המידע הזה הוא חשוב במיוחד כשקונים נכס למגורים ולא נכס להשקעה, אבל גם בנכס להשקעה יש לשאלה הזו מקום.

 

נסח הטאבו מתייחס לפרטים היבשים של הנכס, שלא אמורים להשתנות יותר מדי במהלך השנים. פרטי הדיירים בנכס לא נכנסים תחת ההגדרה הזו (לעומת פרטי הבעלים החוקיים של הנכס, שממש חייבים להכנס תחת ההגדרה הזו)

 

2. חובות לשוק האפור – בניגוד למשכנתא או רישום הדירה כערבון לגופי הלוואה לגיטמיים כמו חברות פיננסיות והבנקים השונים, הודעה על כך שהדירה עומדת כעירבון להלוואה בשוק האפור לא תופיע בשום מקום בנסח הטאבו.

 

אנחנו מבינים שזה נראה קצת מטופש ומיותר לציין את זה, אבל עשינו את זה בכל מקרה. הסיבה לכך שעשינו את זה בכל מקרה היא שאנחנו מאמינים שמאוד חשוב להבין עם מי אתם עומדים לעשות עסקה בהיקף של מאות אלפי אם לא מיליונים של שקלים – כבר בהתחלת התהליך.

 

3. שיפוצים שהנכס עבר – אמנם הפרטים הטכניים של הדירה מופיעים בנסח הטאבו, ותוכלו למצוא בו מידע על גודל הנכס ועל חריגות בנייה הקיימות בו, אבל לא תוכלו למצוא מידע בנסח הטאבו על שיפוצים שהנכס עבר.

 

האם יש בנכס בעיית רטיבות? האם הבעלים הקודמים של הנכס פגם ביסודות שלו? האם יש בנכס חיבור לחשמל חד פאזי או תלת פאזי? כל אלו שאלות שלא תמצאו תשובה עבורן בנסח הטאבו – וחשוב שתשאלו ותבררו. את התשובות תהיו חייבים להוציא מהמוכר של הנכס (או מהשכנים שגרים סביב הנכס).

 

למה צריך נסח טאבו כשרוצים לקנות נכס?

בעת משא ומתן ואפילו עוד בשלב הבירור לגבי הנכס, הרוכשים הפוטנציאליים ירצו לדעת ולוודא מה את המצב המשפטי של הנכס. למשל, הקונים האפשריים ירצו לדעת האם קיימת משכנתא על הנכס או שהוא נחשב כנכס משועבד או מעוקל? או האם ישנן בנכס חריגות בנייה מאיזשהו סוג? הקונים הפוטנציאליים יוכלו לראות גם האם יש על הנכס הערת אזהרה שמונעת את המכירה של הדירה.

אם כבר קניתם את הנכס, נסח טאבו עדיין חשוב לכם, הפעם למטרות רישום והעברת בעלות. כדי שתוכלו למכור את הנכס יום אחד בעתיד הרחוק או הקרוב, אתם חייבים שהנכס יהיה רשום על שמכם ברשומות של הרשות לרישום מקרקעין.

סיבה נוספת לכך שנסח טאבו חשוב עבורכם אם אתם רוצים לקנות נכס, היא שכדי לקבל את משכנתא עבור הנכס הבנק ירצה לוודא שמדובר בעסקה לגיטימית וחוקית, ושהוא לא יפסיד מהמשכנתא כסף. לכן תצטרכו להראות שמי שאתם קונים ממנו את הנכס אכן רשאי למכור אותו ושאין עליו שום הערות שעשויות להוריד את שוויו בעתיד או להוציא אותו מידיכם.

למה צריך נסח טאבו כשרוצים למכור נכס?

אתם צריכים נסח טאבו אם אתם רוצים למכור נכס, מפני שהקונים הפוטנציאליים ידרשו אותו מכם. הם ידרשו אותו מכם כדי לוודא שאתם הבעלים החוקיים של הנכס ושאכן מותר לכם למכור אותו, וכדי לוודא שאין חריגות בנייה בנכס.

התמונה המלאה שנסח טאבו מייצר מכילה את כל המידע שאתם תצטרכו כדי לעשות עסקת כלשהי בנכס המקרקעין שברשותכם. המידע שחשוב שתציגו בנסח הטאבו הוא הוכחה שרישום הבעלות על הנכס הוא עליכם, שהמיקום של הנכס תואם את המציאות, שאין אף הערות כלשהן על הנכס ושהוא לא משועבד או תחת משכנתא.

האם יש יותר מנסח טאבו אחד?

אכן יש יותר מנסח לטאבו אחד. נסקור פה בקצרה את ארבעת הסוגים, וננסה להסביר מתי יש צורך בכל אחד מהם:

1. נסח טאבו מלא / רגיל – נסח טאבו מהסוג הזה מציג את המידע העדכני לגבי נכס המקרקעין. בנסח הטאבו הזה משתמשים כשהבנק מבקש העתק של נסח הטאבו לאישור המשכנתא, ולעיתים כנספח לחוזה המכירה של הדירה.
2. נסח טאבו היסטורי – נסח הטאבו מהסוג הזה מכיל את המידע המלא בכל הנוגע לנכב מקרקעין ספציפי, כולל רשומות שהוגדרו כבטלות. דוגמא לרשומה שיכולה להיות מוגדרת כבטלה היא אם מדובר בדירה יד 3, אז בעת מכירת הזכות על הדירה הבעלים הראשון נמחק ונסח הטאבו שלו בוטל והבעלים השני נרשם במקומו (ואז הוא גם יהיה זה שמופיע בנסח הטאבו המלא והעדכני). בנסח הטאבו הזה ניתן להשתמש כשרוצים לבדוק את כל ההיסטוריה של נכס מסוים.
3. נסח טאבו מרוכז – נסח טאבו מהסוג הזה יכיל פירוט קצר לגבי כל אחת מתתי החלקות בנכס. למשל, בבניין מגורים נסח הטאבו יכלול מידע מסוים על כל בעלי הדירות בבניין כמו שמותיהם של בעלי הזכויות, גודל השטח של כל אחת מהדירות ובאיזו קומה כל דירה נמצאת.

כמו כן, בנסח טאבו מרוכז תוכלו למצוא מידע על הרכוש המשותף, למשל חלוקת החניות בחניון של בניין. בנסח הטאבו הזה תוכלו להשתמש כשיש מחלוקת בין דיירים בבניין לגבי חלוקה של חניות או בעלות על שטחים מסוימים כמו חצרות או מרפסות משותפות.

4. נסח טאבו חלקי – נסח טאבו זה כולל מידע חלקי על נכס נדל"ן שיש בו הרבה בעלי זכויות כמו מגרש. נסח טאבו זה שימושי בעיקר בקנייה של מגרשים, ומשתמשים בו כדי לוודא שאף אחד לא יוכל לבוא ולטעון לבעלות על חלק משטח לאחר חתימה על עסקה.

ככל, כנראה שלא תצטרכו להתעסק במהלך חייכם עם נסח טאבו שהוא לא נסח הטאבו הרגיל, כמובן שנסייג ונאמר שאם אתם עובדים בתחום המשיק לתחום הנדל"ן תתקלו בכל סוגי נסחי הטאבו. אבל אם זה המצב, כנראה שאתם לא צריכים לקרוא על נסחי טאבו בכתבות באינטרנט.

מתי מומלץ להוציא נסח טאבו?

יש שני מקרים בהם ככל הנראה תצטרכו להוציא את נסח הטאבו מהמאגר של רשות רישום המקרקעין:

• המקרה הראשון הוא כשאתם רוצים לקנות נכס, ואתם באחד השלבים הראשוניים של התהליך – שלב בדיקת הנכס. חשוב שתשימו לב שאתם תצטרכו נסח טאבו לשלב הזה, עוד לפני שחתמתם על זיכרון דברים או שילמתם מקדמה.

אתם תצטרכו את נסח הטאבו דווקא בשלב הזה מפני שאתם חייבים לוודא שכל העסק שאתם עומדים לעשות הוא כשר במאת האחוזים. כלומר, שמי שהציג את עצמו כמוכר של הנכס אכן רשאי למכור אותו, שכל הנכס שהוצג לכם הוא חוקי ואין בו עבירות בנייה, שאין שיעבוד על הנכס ועוד.

• המקרה השני שתצטרכו להוציא נסח טאבו (אם לא הוצאתם כבר במקרה הראשון) הוא בשלב שמגיע אחרי שחתמתם עם המוכר על הסכם המכירה של הנכס.

אתם תצטרכו להוציא נסח טאבו לאחר החתימה על חוזה המכירה מפני שמאוד כדאי לרשום בנסח הטאבו הערת אזהרה על הזכות שלכם על הנכס. הערת האזהרה יכולה לסייע לכם למנוע מהמוכר למכור את הנכס לקונה אחר, כדי להרוויח את המקדמה משני הקונים.

מה זה אומר שמופיעה המונח 'חכירה' בנסח הטאבו?

המונח חכירה מתייחס לכך שהבעלים של הנכס השכיר את הנכס לגורם אחר לתקופה ארוכה (עשרות שנים ומעלה). אם נתקלתם במונח 'חכירה' בנסח הטאבו של נכס נדל"ן שחשבתם לרכוש, כדאי לכם לבדוק מה הם בדיוק התנאים של החכירה.

את תנאי החכירה ניתן לבחון על פי הכתוב בשטר החכירה, ומומלץ לעשות זאת לפני שרוכשים את הנכס. את שטר החכירה סביר מאוד להניח שתוכלו למצוא במאגר המידע של רשות מקרקעי ישראל (לא רשות רישום המקרקעין).

מה ההבדל בין רישום בטאבו ונסח טאבו?

ההבדל בין רישום בטאבו ונסח טאבו הוא שבעוד שנסח טאבו הוא תיאור של המצב הטכני של הנכס (מבחינת הערות אזהרה, שעבודים וכו'), רישום בטאבו הוא שינוי של המצב הקיים.

ישנם שלושה סוגים של שינויים שניתן לעשות בנסח הטאבו:

1. זכות הבעלות – סוג הרישום הנפוץ והמוכר ביותר כיום. במסגרת רישום מחדש של זכות הבעלות, מגיש הקונה של נכס המקרקעין בקשה לרישום מחדש של הבעלות על הנכס, הפעם על שמו.
2. זכות השכירות – סוג רישום פחות נפוץ בנכסי נדל"ן למגורים, וגם בקרה שטחי מסחר כבר פחות משתמשים בו כיום. בכל זאת חשוב להכיר אותו, למקרה שתיתקלו בו. במסגרת רישום של זכות השכירות בנסח הטאבו, ניתן לעשות שימוש בנכס לתקופה של מעל חמש שנים לפי התנאים שנקבעו בחוזה השכירות.
3. זכות החכירה – גם סוג הרישום הזה לא מופיע כיום כמעט בכלל בשוק הנדל"ן למגורים, ובכל זאת צריך להזכיר אותו מפני שהוא קיים. במסגרת רישום זכות החכירה בנסח הטאבו, השוכר מקבל את האישור הרשמי ממדינת ישראל כי הנכס יימצא בשכירותו בעשרות השנים שיבואו לאחר חתימת חוזה החכירה.

איך עושים רישום חדש לנסח טאבו?

כדי לרשום נכס בטאבו, יש להצטייד במסמכים רבים. בין המסמכים הללו תוכלו למצוא:

1. טופס בקשה רשמי לרישום מקרקעין, כלומר מסמך בו מפורטת הבקשה לרשום את הנכס על שם הקונים.
2. קבלה או אישור על תשלום האגרה הרלוונטית.
3. אישור מהרשות המקומית שמוכיח כי אין על הנכס חובות. למשל, חוב לארנונה או חוב על היטל השבחה שלא שולם.
4. חוזה המוכיח את העברת הזכות על הנכס (לפי רשימת הזכויות שהזכרנו קודם).
5. כמו שבכל מקרה יהיה ככל הנראה צורך בעוד מסמכים לפי דרישת רשות רישום המקרקעין.

סיכום

נתחיל מהדגשה - המידע הנ"ל לא מהווה כל תחליף לייעוץ משפטי, ואין להשתמש בכל המידע הכתוב בטקסט זה מבלי לקבל ייעוץ מגורם מוסמך. בנוסף, אנחנו עושים מאמץ להציג מידע עדכני ככל הניתן, אך נכונותם של הדברים המוזכרים בטקסט עשויה להשתנות.

בטקסט עסקנו בנסח טאבו, רישום בטאבו וההבדל בניהם. הגענו גם בשאלה מתי צריך נסח טאבו ולמה. מקווים שמצאתם בטקסט את כל התשובות שהייתם צריכים.